尴尬的土地市场 万科携住总15亿北京低调夺地

在将今年最受关注的来广营A2地块叫停后，起拍价超过10亿的经济技术开发区河西区的两宗宅地也被北京市国土局“保护”了起来。

不过，即便是拍卖前一晚临时将现场竞拍地点改至偏远的“党建活动中心”，并将媒体隔离在门外，但依然难以阻挡行业对这两宗地块，乃至整个北京土地市场的关注。

低调卖地万科夺得

9月20日，北京市国土局成功出让4宗地块，收金38.43亿元。其中，颇受关注的北京经济技术开发区河西区两宗地块分别由北京城建、北京万科与北京住总联合体竞得。

位于通州台湖镇的2宗多功能用地则被北京光谷科技园开发建设有限公司以7.73亿元的总价摘得。

拍卖会之前，由于占据地理优势、挂牌底价超过10亿，且已获得网上报价至少5次，位于北京亦庄开发区的X86R1地块、X83R1地块两宗地块得到多方关注。

尽管北京国土局临时将拍卖地点转移至僻静的“北京经济技术开发区党建活动中心二层第七会议室”，但现场依然吸引了大批企业，譬如万科、富力、中铁建、北京城建及华远等。

最终，经过34轮的竞价，北京万科企业有限公司、北京金第房地产开发有限责任公司联合体以14.43亿元的总价竞得北京经济技术开发区河西区X86R1地块，溢价率为38.6%，折合楼面价为9981.75元/平米。

该地块位于北京亦庄开发区，建筑用地面积为5.78万平方米，总建筑面积不超过14.5万平方米。地块挂牌起始价为10.41亿元，在此之前，该地块已获得5轮网上报价。

出让资料显示，该地块规划为二类居住用地，且需配建1万平米的公租房。如若不算公租房在内，该地块最后的楼面价将达到10723.5元/平米。

位于经济技术开发区河西区的另一幅宗地X83R1地块，在经过68轮的竞价后，终被北京城建以16.27亿元拿下，溢价率38.6%，折合楼面价为9983.24元/平米。

该地块同样需要配建1.64万平米的公租房，减去这部分面积，该地块的成交楼面价达到1.11万元/平米，这也是该区域近两年来住宅用地的最高价。

挂牌出让公告显示，X83R1地块的用地面积约8.15万平方米，建筑规模不超过16.3万平米，起拍价为11.73万元。进入现场竞价之前，该地块已获得6次报价，高至12.036亿元。

与经济技术开发区两宗地的36%的溢价率相比，在另外一个地方拍卖的通州两宗多功能用地88.3%和121.9%的溢价率则显得有点高了。

该两宗多功能用地为通州台湖镇104、109地块，被北京光谷科技园开发建设有限公司分别以4.43亿元、3.3亿元的价格竞得，楼面价分别为4508.1元/平米和4218.9元/平米。

尴尬的土地市场

北京链家分析师陈雪认为，经济开发区的两宗地块1万出头的楼面价尚在合理范围之内。其称，目前在北京城建拿下的地块周边，新房价格最高可达2.5万元/平米。

如果项目定位属于中高端的话，那1万多的楼面价并不高。与此同时，开发商普遍看好亦庄开发区的前景，而该区域的住宅用地逐渐稀缺。

而这在参与现场拍卖的华远地产(华远九都汇)董事长任志强眼中，却是另外一幅场面，“号称不拍高价地的万科已将去年无人投标而降下来的地价又推回到高于当初的挂牌价了。一个多小时还未决出胜负。看来不是饿极了，就是再掀高潮了”。

有分析指出，这主要与北京的土地市场有关。前5个月，北京仅完成供地计划的10%-20%。而9月以来，新推出的土地整体质量都比较好，这就难免会引起开发商的激烈竞争。

然而最近，政府在拍地的事情上表现得很是矛盾。一方面，出于土地财政的考虑，政府会推出好的地块来吸引开发商，但又怕溢价太高，出现新的高价地项目。因为，上半年不管是商业还是住宅用地，北京都出现过高价地。

“所以，只能把特别好的地块暂时放一下，有意地控制地块入市的节奏。而其他如亦庄、通州地块则会以比以往较低的底价推出，以期吸引开发商竞争。基本是这么个思路或想法”，陈雪如是称。

从数据来看，今年上半年，北京总的土地出让金为144.88亿元，仅为去年全年的13.7%。

其中，住宅用地成交金额为75.28亿元，同比下降了37%；商业和办公用地为50.92亿元，同比下降了69%。

在此压力下，地方政府的这种矛盾心理从北京最近几宗被暂停或停止出让地块中体现得淋漓尽致。

9月18日，北京国土局通告，“因故暂停”来广营土地储备项目A2地块的出让，而这距离来广营A2地块的入市仅仅一天。

“或许政府在出让之时已经想好这么安排了”，有业内人士称，由于地块本身的优质，且处于成熟区域，该地块引起开发商的追捧在所难免。目前，该区域已经有融创、方兴、招商、九龙仓等一线房企进入。