单选题：金九银十，国庆节倒计时仅剩2天，多位北京地产人谋了一个局。请问：他们要干啥？
A：论道金九北京楼市
B：商讨银十促销大计
C：第四次北京地产人会晤
D：哥们儿关系瓷实要常聚
九月不安生。国庆快乐！！！
直播人员：张景琳 张文娇
统筹：楚贵峰
金九银十论道北京楼市沙龙马上就要开始啦，先让我们看看现场雅致的环境吧
2016年一二线城市房价非理性上涨，尤其是下半年涨得比较猛，楼市行情火爆，地王频出，一二线楼市高温已经引发了多个城市出了政策调控，比如合肥、苏州、南京、武汉、厦门，相继也出台了一些收紧的政策。郑州甚至是连夜发布了一个郑九条，给市场降温。杭州9月19日重启了限购，外地人买第二套房要限购。
在这个背景下，请大家来聊一聊中国楼市是不是会逐步进入一个调控的窗口期。结合北京市场传统金九银十旺季会有怎么样的市场表现。在这个市场中竞争很激烈，各家房企、各个项目怎么应对。2016年四季度马上就到了，请大家分析一下北京楼市会有怎样的市场表现。
第一个问题，今年2016年地王频出，楼市火热，引发多个城市调控，大家回顾一下2016年楼市表现，看一下面临哪些机遇，有哪些挑战，一二线城市房价非理性上涨原因何在，有没有什么药方？
一线城市暂且不表，虽然杭州现在因为出了限购政策之后，也把它归为一线城市，咱们也按下不表。因为杭州比较特殊，再加上G20峰会的原因。之前除了郑州之外，还有疯抢的城市，是山东济南，据说也一房难求，都是数以千计的人去排队。
举例来说，我记得有一年我去了沈阳，我觉得可以类比一下。北京怎么火爆呢，大家看了一条新闻，多长多长时间没有供地了，现在有五块地，大家都在期待地王，物以稀为贵。当时我去沈阳做记者的时候，我们调了几个数据，调完之后很惊讶，好像还有另外一个城市，应该是辽宁的营口。怎么做对比呢？就是看看它们前十年或者前五年总共的销量，一手房、二手房的销量，再看看它们这几年出让的土地，去对比一下它的去化时间、去化量、去化率是怎样的。
北京等这些一线城市能够走得这么快，可能最大的因素是我们的购买力在这，人口的规模在这，外来人口在这。如果咱们倒推过去，济南有这么大的外来人口吗？有这么大的供应量吗？郑州相对好一些，因为毕竟是省会城市。但是济南相对来讲它的前五年的去化量是多少，现在的供应量是多少，咱们不用拿五年的数字，看看今年和去年的土地的出让和供应量，大家有必要这么恐慌吗？我觉得这是值得思考和计算的问题。
回到沈阳的话题，怎么来算，作为一个业内人士，大家可以把刚才说的这几个数据，如果你想买哪几个城市的，也可以把这些数据调过来。
当时我们作为记者是怎么算的呢？首先调出沈阳当年倒推过去我忘了是五年还是十年的数据，这十年一共卖了多少房子。然后再调出近一年、两年、三年政府出让的土地，其中我们没有调那么长时间，我们就调了一年之内，几个大开发商拿到的土地，不用十几、二十个开发商，只要最多的一个开发商拿到的土地，够它卖十年的量。现在的人口也多了，购买力也强了，人均面积也大了，前面的数据如果不太准确，我们把它放大一倍，至少也可以卖五年。现在有一个开发商手头上的开发量就够卖五年，现在有十个都不只的开发商，手头上有这么大的货量，大家想想是物以稀为贵吗？
这个计算方法就像计算房贷的工具似的，大家可以调一下数据，自己算一下，简单的加减乘除大家都可以算出来，算出来再自己决定一下，北上广深杭州等几个比较热点城市之外，其他城市大家倒推一下，推完了这种算术题大家心里都有谱，该不该去抢这一轮。
蔡秘书长讲得非常好，政策把握、调研案例，有理有据，对行业非常熟悉。
一二线为什么热呢？因为它有人口净流入。三四线为什么差的？是因为人口都被一二线吸走了。这是重要的指标。中央也对分城市施策。
今年我们在北京人民广播电台做直播的时候，我上了两次直播，有一次直播就是“两会”之后说的去库存，当时说因城而策，有的城市不一样，并不是所有城市都要去库存，也看出来每个城市的供应量和消化量是不一样的。所以现在就把大家抢购一线城市、大城市的趋势蔓延过来，还是有盲目性的。
蔡秘书长确实对行业非常了如指掌。刚才蔡秘书长也回顾了一下2016年楼市的现状，请老总们继续谈一下楼市现状面临什么机遇、挑战，这种非理性上涨的原因、药方。
其实今年楼市上涨，是在政府可控范围之内的，因为去年年底的时候，中央出台了一个政策叫供给侧改革，是去库存、调结构、优化产能。这是中央从习大大上台以后，做的一项比较重要的决策。通过对地方的房地产，因为库存量相当大，大家都知道房地产的40%的收入都会归于科教文卫，只有60%的土地费用国家才会拿过来。所以国家也是在发展，要去库存，通过房地产来推动其他产业的结构调整。
其实回顾2016年，我们仔细想一想，是从今年1月份到3月份，经历过一个短暂的疯涨期，到3月底的时候，突然间市场平静了，往下走了一波。但是到了6月份，国内市场起来了，这是今年的房地产走势，因为去年在门头沟的时候，3月中铁的项目非常火爆，但是突然到4月份，整整一个月的时间，没有销售，整个地区都没有销售。但是过了5月中下旬整个市场突然间发起，这就说明中央的政策、中央的一些指导，说白了就是需要用钱，国家需要钱。
包括我们现在在拿一些地，可能做一些保障性住房，国家既要房价上涨，保证它的收益，又要保障老百姓的保障性住房，都有需求，这是导致房价过快上涨的情况。但是这种情况会维持多久，现在不敢说。只能说根据以往做房地产的经验，应该是在明年“两会”前这个风头可能会过去，但是可能还会有延续。可能有一个低谷，低谷完了，经过一段时间的磨合，出台一些政策，再会起来。
蔡秘书长从事房地产行业比较长，我从事房地产行业也比较长，当时国贸在2001、2002年的时候国贸卖七八千、一万的时候，通县才两三千块钱。但是现在看国贸，国贸还是在八万、九万，通县是四万。国贸翻了十倍，而通县翻了二十倍。这就是所谓辐射区的影响。
包括二机场也一样，二机场建设之后，对整个区域有一个相当大的提升，包括大兴也在转型，大兴从以前传统落后的经济形势，现在向高端、高精尖的方式转换，这是机场对于南部区域的影响。机场带动的范围不只是几公里、十几公里甚至几十公里，我们那个项目恰恰就是在这个范围内的一个受益，既离城里不近，又离机场很方便，这就是催生了它上涨的原因。辐射区，就是所谓的临空经济带，三四十公里的辐射区。
房地产市场我个人一直是房地产市场的看多者，房地产在低迷的时候，它只是暂时低迷。而房地产不管是在国内还是在国外，会长时间发展。中国经济现在国家提出要软着陆，不想走之前日本的硬着陆，我们慢慢缓缓的不想让房地产一下子下来，中国经济变成日本经济那种样子，避免硬着陆，我们要软着陆。这是中央的政策。
其实中央去年已经给今年房价定了一个基调，但去年“两会”到底会给房地产市场定一个什么基调，我们所有人都不知道，只能问总书记。
现在说是资产荒也好，突然大家钱都没地儿放了。去年很多中产阶级在股市里受了伤，钱往哪放呢？因为每个省的省会也像一线城市一样，是这个省的政治、经济中心。像郑州、武汉、南京、济南全是省会城市，所以有上涨的基础。
其次，现在的泡沫有没有呢，都饱和了，泡沫在二线里面肯定是有。今天我看新闻，大佬王健林说，现在的泡沫有没有呢？肯定有。我个人觉得我们做的一线城市，一线城市相对来说经济和净人口流量还是比较大的，所以风险可能比较小，现在来说，像去买环北京周边的。我一个朋友买房，2015年年初香河五千多，现在据说香河都两万多了，两万五。一下子涨了五倍。在其他城市翻一倍就很高了，但是在环北京周边是翻五倍的价格。
这个会引人思考，到了这个疯狂程度，它涨到两万多，你再去买，是自住还是投资，未来的收益会怎么样？会不会像去年的股票五千点，赶上一波。
我其实对环北京周边的价格有一点担心，毕竟是四五倍的涨，通州即使涨得再厉害也是两倍、三倍。现在像很多地方，绑定车位二三十位，你买不买？还买不到呢，所以泡沫很大。
我跟各位前辈比较起来，我应该是到北京时间特别短的，今年6月份刚到北京，之前在上海，我觉得葛洲坝跟我一样。
像葛洲坝地产，其实今年也是准备要发力，前期董事长定位是我们应该深耕一二线城市，我们在做品牌分析的时候也考虑葛洲坝也错过了前期像万达、万科、碧桂园这样，到千亿房企扩量的阶段，更多的应该走精细化的道路。所以当时我们可能认为三四线城市我们不能说放弃，我们更多的聚焦在一二线核心城市。
正好去年年底因为葛洲坝拿了北京的地王，很多业界的关注度会比较高，是在西南三环区域。当时拿地楼面价已经到了7.5万，这个本身对公司也是一个挑战。但是反过来说，其实也是因为我们洞察了客群对这样产品的需求，包括贴合企业的战略和未来发展的方向，所以我们锁定在一二线城市，因为需求是在不断迭代的。而且核心城市是具备一定的吸附能力的，可能三四线城市还要去拼量、去拼产品，也许比不上现在做得非常好的品牌。比如有万科、世茂等等，我们如果杀出一条血路的话，一定要有自己的独特的道路。
我是2008年进入地产行业，那时候刚刚毕业，我记得2008年楼市非常惨淡，到2009年年末有一个小上扬，2010年继续波动。我们跟同事聊天的时候也会在想，假如三年作为一个周期的话，是否明年我们市场还会那么乐观，还是会打一个问号的。
其实回顾北京楼市，自从2004年以后831大限之后，自从招拍挂这个制度确立起来之后，北京楼市就正式进入了快车道，包括刚才肖总说的三年周期。我们从2004年、2005年、2006年都在涨，因为2006年初很多政策，国家一直在调，但是越调越高。到了2007年的时候，已经到达了一个很高的高度了，通州已经冲破一万多大关了，到2008年金融危机，受到金融危机影响，整个经济形势不好，所以房地产市场也出现了下行趋势。后来因为国家当时出了四万亿救市政策，带动市场大量投资，房价又在2009、2010年上涨，2012、2013年国家又调控，就是不断的周期。
有一个非常奇怪的现象，政策是一抓就死，一放就疯。这是北京市场的现状。其实我们可以看到房价和货币政策呈正比的关系，货币政策投放的钱多，大量资金进入房地产市场，房价很快就会炒起来。
从2001年到2005年，货币总量涨了10倍，资金非常大，因为我们实体经济又不好，投资渠道又很狭窄，他们投股票，股票赔，投理财产品，也有风险，大家最终就觉得还是房产是一个增值保值的渠道，所以大家都把钱去购买房产了。
因为我们制造业也不景气，许多上市公司一年的利润就几千万，还不如一套房产那么多。有一个段子，一个实业家好几百万的工厂，辛辛苦苦干了一年，没赚到钱，结果厂子变卖了，去买几套房，结果房子涨的比做工厂还要好。
影响房价的两个因素，钱和土地。国家是一边管控着土地，一边管控着钱。因为还需要土地来支撑税收，明知道有泡沫，也不能让泡沫破灭，不断维持，因为地方政府需要土地财政支持，国家也需要。大家对房地产市场既爱又恨，不能放弃它，但又不能让它涨得太疯，在不断调控中，房价在不断上涨。
任志强曾说，房价十年、二十年也不会下跌。这些所谓的专家他们一边不让大家买房，一边自己买很多房，就是这样的现象。整个北京市场就是这样的。
北京前几个月，今年有数据说，房贷从1到7月份涨了大概3.4万亿，占新增贷款的43%的比例。这是很大的比例。因为实体经济不好，尤其是有钱人，不可能把钱存在银行里贬值，只能去投资房产。但是全国三四线城市已经供大于求很厉害了，包括鄂尔多斯、温州都是鬼城，已经是供大于求了，而且也没有长期投资的价值，所以只能是选择一线城市，北上广深，包括经济圈周边的，长三角、珠三角、环渤海，包括京津冀一体化，为什么北京周边的房子涨得这么高，因为首先有政策利好，包括北京市政府东迁，这个消息一出来，香河、大厂、燕郊都止不住了。现在燕郊已经涨到3万多了，我们家的房子，当时买的时候3800，现在已经涨到3万多了。
我想问一下，在这种情况下，作为咱们房地产市场，您虽然现在做旅游、养老，也是跟房地产有关系的。对于咱们房地产市场有什么好的办法吗？
现在都在转型，都在多元化，包括像万达在做文化和旅游，包括恒大做水、做影视、做体育，越来越融合。像万科也是，之前专注于住宅，现在做社区、做创新创业项目，跟互联网结合，大家都在找一个适合自己的路径。包括之前深圳那边有花样年，他们的社区做得非常好，社区物业管理都在做。大家都在找不同的路径。每一个开发商都有不同的侧重点，有的做文旅地产开发，有的做物业，有的做互联网，肯定是综合性的。你不能老指着买地卖房，这不可持续。
中国已经进入老龄化了，已经2亿多老年人了，可能老北京，每一家都会好几套房子，现在孩子越来越少，以后谁住呢？房子空下来了，就把它转化一下，不同的开发商根据不同的资源和特质优势，有不同的转型，多元化的经营。
董总讲了多元化，各家房企也可以借鉴一下。请京汉置业张总回顾一下北京楼市的情况。
我们公司主要的项目都在环京，像廊坊、香河。当然最近也在重庆拿了一块地。
我们公司因为在北京拿不了地王，因为地太贵了。我们公司也在慢慢转型，转到健康产业方面。但是地产开发的项目，我们公司也在进行。因为我们公司项目主要是在环京地带。
现在北京周边的房价涨得有点让人看不懂。当然除了像京津冀一体化和通州北京副中心、第二机场之外，其他没有什么原因了。
但是按照燕郊之前的发展模式，燕郊之前会经历一轮很大的涨幅，然后又平静下来，然后又开始涨。整个过程中，在想，现在的环京区域是不是在透支着以后几年的增长空间。
通过政策的红利，人口的红利，还有货币超发以后，大家没有好的投资渠道，只能买房。我对环京楼市的走势是持谨慎乐观的态度，它以后不会一直这样涨上去，但是它是属于平缓的涨，慢慢的涨。
刚才张总讲了在香河的项目，年前卖八千多，不好卖，忽如一夜春风来，千树万树金花开。但张总还是持谨慎乐观的态度。燕郊是因为通州市政府搬迁过去以后，有利好。
北京市政府去年8月份公布消息，要搬迁到通州，通州楼市一下子就火了，价格都上去了，引发史上最严厉调控，通州的调控比北京市区还严。还有二机场落户大兴，把南城带动起来了，南城一些项目价格也上去了。结合这两个利好机遇，大家可以聊一聊这两个对北京的利好，再就是北京有没有下一步机遇？在哪里？
通州副中心和大兴第二机场都还没有落地，其实已经谈好久了，2008年就说，去年才定的，大兴机场发展很快，两年时间。通州市政府预计明年市政三大班子要搬过去，再就是全国房地产都火，这也只是一个爆发点，引发通州和南城房价上涨比较快。
我觉得通过环京楼市来看，刚才也提到了，包括我们自己有项目在那的，都看不懂，我觉得很多东西利好就跟人的生长似的，就跟孩子们在青春期一样，今年他会高过他，明年他不长了，另外一个孩子会长，此起彼伏。但是市场还是要回归于理性，非理性的毕竟是非常态，就像股市，3000点的时候，有人高唱6000点，到6000点的时候，有人高唱一万点。但是究竟怎么样，是不是理性我们都有共识。
年初我们在“两会”结束之后在做去库存，包括今年我们商会年会的主题，昨天开完会，还是要定去库存，大家都有质疑。现在都无房可卖了，怎么还要去库存呢。因为各个城市、各个区域发展的不一样。好几位都提到了房地产带动了很多产业的发展，所以我们作为业内人士，希望它健康地发展，换句话说，希望它涨，但是非理性的涨或者提前的拔苗助长，在我们业内来看，我们自己卖房子自己都看不明白，突然之间就翻番了，或者翻三番了。这段时间我们也接触了一些无论是业内的、业外的还是领导，大家都要思考一下，尤其是政府，政策不能一抓就死，一放就疯。
通过这几年的发展，就像打铁似的，大家还是有经验的，我想下一步不能说政策一定会出，或者出得多严，但是政策微调，或者勒一勒缰绳是应该的，哪些该勒，哪些不该勒，勒到什么程度，大家也在做这方面的调研，也不是说大家不要买房，在选择的时候听听业内的意见。
房屋的买卖，无论是投资还是自住，最后要看在你手里，没有变现之前，这不是真的钱，就像股票似的。它只是一个数字，真正看这个市场火不火爆，作为业内看什么呢？看二手房的交易市场。这个击鼓传花在你手里能不能变现，你有价无市那是不行的，不论卖多少钱。环京楼市和各个片区也都不一样，比如廊坊、香河，各个盘也不一样。
大家去看一下二手房的交易的市场，需求量在哪里，击鼓传花能不能传下去，传不出去的话，无论是股票还是房子都是假的。
各个区域也有价值洼地，北京有不少区域类似于平谷这样的各种区域，可以做一下开发，因为毕竟毕竟各种基础建设都很好，大北京周边怎么好，相对如果有一定的购买能力和资格的话，还是首选一线城市，当你10万+、30万+买不起的时候，可以考虑一下还没有涨起来的，比如门头沟。我去年接了一个盘的时候，两万多、三万多的时候大家觉得有点贵，现在卖四五万都是很平常的事。其实像平谷这样的相对离城区稍微远一点的区域，如果交通、基础设施和城铁、地铁都配套好，其实通到燕郊的话也经过平谷，平谷那有一站。大家可以看一下土地供应量比较少，但是储备量还比较多，当它拿出来交易的时候，在市场上就会形成一定的增值的空间。
肖总，刚才说北京市政府东迁通州的机遇和大兴第二机场的机遇，请您谈一下您的看法。
我特别赞成蔡秘书长刚才说的，楼市好不好，要以购房者现阶段的需求来看。我周围很多朋友，在2015年的时候购了一些房子，我固定资产达到多少多少了，在通州置业。但是你真正把这个房子能不能卖出去，是不是有价无市，还是得根据你自己的需求来看，因为现在在樊家村这块有一个项目，明年会入市，面对的是改善型客户，也是照着顶豪的产品线打造的。这部分客户又更特殊一些，要贴合这部分客户的需求，去打造生活场景和资源的需求。
前几天房展会刚刚结束，我问了一下朋友，他们说基本上五环以内的房子也没有了，也没必要参加展会了，卖得太好了。
房地产这块我不想多说了，但是养老是一个大的趋势，因为我身边很多朋友，现在热钱比较多，也在疯狂进入养老行业。从前年开始，在逐步逐步发展，中央有政策之后，迅速扩张，这应该是今后这几年一个大的发展趋势，它肯定是有利润的，可能利润是远远大于房地产本身的利润。而且同时会给社会带来更大的社会效益，这是一个大的发展方向。
如何来评判大北京，香河、廊坊、固安这些房子涨价是否合理，只有看二手交易的时候，才能评判出来，否则一切都是空谈。我去廊坊、燕郊、固安，我没有发现有什么二手经纪。
第三个问题，北京现在进入豪宅时代，2015年是豪宅元年，因为北京地价越来越高，开发商都是被豪宅化，而且政府现在今年推出的地块比较少，政府怕出地王，就减少供地，反而造成了地出来之后，疯抢，每一块都是地王。
北京进入豪宅时代以后，楼盘销售尤其是今年6、7月份到现在一直都比较火，重点谈一下金九银十，因为金九银十是传统旺季，大家对北京金九银十的市场表现或者自家楼盘的表现是怎么看的？
五环内基本没有房子，都不够卖的，像我们项目中秋节封盘没卖，十一开盘，金九银十以前是大家冲量，今年基本是不会冲量了。
卖到现在都没有房子了。我们就400套房子，上次卖了200套，2018年交房。现在在做样板间展示区，跟丽泽金融商务区是同步的，等于它是一个商业综合体。
现在房展会估计也没什么人了，包括以前我记得国贸房展会，燕郊、大厂、香河非常多，还有海南房地产，现在他们都不去参加房展会了。
之前都是环北京周边的，什么营口之类的，现在他们比北京的还火。现在大部分北漂的都去周边买，因为六环内，2字头早就消失了，现在都三万、四万，甚至热点区域都五万。
我的观点差不多，刚才都提到了，我觉得这都是共识，比如展会这么多年的变迁，我从展会初创开始，我从业开始，从2000年从事房地产记者这个行业，到现在整整16年了，跟房展会也打了16年交道，那时候还是在国贸，还是东西双辉，有军博房展和国贸房展，一直在这么走，走到现在，可以看到北京房展会已经不能叫北京房展会了，因为北京的项目屈指可数，而且多数都是没房可卖，纯粹是展示，因为已经交了钱，那也得来，做个品牌展示。这是今年的新现象，以前没有。
其实北京的房子缺席房展会，像这种情况不是一年两年了，早就开始北京房展以京外房展为主，京外就是说除了北京以外的项目，就是环京的、各地旅游的文旅项目，以海南、环渤海周边，山东、辽宁、河北为主。再就是海外地产，以前是三大组团，今年缺失了一个重要组团，就是大北京，环京楼市。
现在已经没有了传统的金九银十，无论是北京还是大北京，现在都出现这种情况，无房可卖，这确确实实老百姓还是回到最早的那句话，物以稀为贵，当你随时去买都能买得到的时候，不会去抢购。一个是物以稀为贵。二是觉得物价在贬值，我手里拿的钱在贬值，会形成恐慌。先说保值的事，然后再考虑增值的事。要解决这个问题，金九银十现在已经没有了，没房可卖，不管是九还是十，都没有关系了。咱们只能说现象。开药方的话，首先我们开药方不管用，其次我们也开不了药方。但我们可以说说现象。金九银十这个词在今年这个架式是可以废了，没有金九银十这一说。天天都在过年，开发商是哪天开盘，哪天就是过年，拿出来就售謦。
我们看到豪宅，最早星河湾是一个代表，不能说堆砌吧，那个时候我觉得真正那个阶段的富豪，他们对物质，包括对装饰要求很多。其实到现在，我们会发现所谓的豪宅，因为随着互联网对用户的冲击，我们必须得为人群定制，而这些人其实他慢慢的尤其像现在北京买豪宅的这些客户，他们有非常好的优良的背景，甚至他们也去看过很多非常棒的国外的项目，回到最后那句话，他们其实接收的讯息和资讯不一定通过展会，尤其是互联网，可能翻一翻手机、朋友圈，尽管是碎片化的，但是能很快获取我要的东西。我们以后会真正去洞察客户的需求，你真正喜欢的东西是什么，不一定是非常繁复的可能是石材、装饰品，会以客户需求为主。
另外，我们会更多去洞察这个产品或者是这个家给你带来的生活场景方面的切换，比如像我因为之前去看过韩国的一个项目，当时在汉江边，就把整个客厅做了一个可变空间。这极大的颠覆了国内住宅对于可变空间的理解和定义，我们会认为在日本或者中国只有小空间才能实现空间的可变，可是在国外，所谓的空间变化是比如像我的楼上住了一个导演，他可能对书房要求比较大。但是楼下是一个作家或者名媛，对客厅需求很大。真正它回归的逻辑仍然是豪宅对客户需求的定制。结合到刚刚讲的金九银十，我觉得它也会对互联网进行冲击，一旦客户获取知识的渠道发生改变以后，不一定像以前那样集中在九月、十月，通过房地产展会等渠道获取我要的信息。豪宅客户更难去抓取和捕捉，所以我觉得未来要真正打造市场化的豪宅项目，应该首先去洞察这部分客群差异化的需求在哪，追本溯源，从C颠覆到B，才能真正打造自己的爆款产品，才能为市场提供不是卖完房子就完了，而是持续的经营。
其实金九银十我记得我们2007、2008年我在亚豪的时候，写新闻稿经常会写金九银十，因为那时候市场确实跟现在情况完全不一样，前几年北京市每年都会供应十多万平米的商品住宅，但是从今年1月到8月，北京新增供应住宅是18487套，同比率下降了将近4成，37%。成交面积是492.23万平米，同比上涨10%。之前几年是供应的比较多，成交量比较少，就会有淡旺季的问题。可能天气冷的时候，冬天的时候或者春天刚开始受节假日影响或者天气影响，大家购买力不是特别强，到了秋天的时候，气候也好了，大家看房也方便了，而且促销手段特别多，开发商是买房送车、送物业什么的各种促销手段，还有的打广告买房送媳妇，带你去介绍媳妇，在市场环境下，有淡旺季差异。所以大家提出金九银十的概念，包括每年四五月份是卖房旺季。
但是现在供需状况已经发生了很大变化，现在已经是供不应求，而且北京的土地严重短缺，别说住宅了，商住项目都卖这么火，而且什么都贵，70年产权的住宅肯定更稀缺，这种情况下，在这么抢手情况下，可能谁家做工更精细一点、技术更高级、节能环保绿色等等概念更多一点，比如金茂府做得更豪一点，价格就高。有的亲民一点，大众化一点。但整体来说，都是供不应求的状况，就不存在淡旺季了，没有淡旺季，自然就没有金九银十了。一出来，大家都等着了。买房还要找关系，让老总留个号等等。
至于三四线城市或者市场不是特别好的地方，或者海南旅游地产，或者山东、秦皇岛，据说秦皇岛每年是半年的销售周期，到天气凉了，卖不动了。而北京市场已经没有淡旺季的概念了，所以金九银十现在已经不太适用于北京的市场了。
我很同意张总的观点，只有市场不好的时候才会出现金九银十的概念，像今年北京的房地产市场，每个月从年初到现在，北京整个市场都非常棒、非常好，我们前段时间，8月份，我们地下空间也是一天全部卖完了，而且价格也不便宜，也卖到四万块钱一平米，根本就没有金九银十这一说，主要是没有房子可卖。
现在大家都是乐观派、春天派。
下一个议题，展望一下今年四季度，作为房企要打造怎样的产品，怎样独特的优势，咱们有怎样的产品和服务，才能赢得购房者青睐。再一点，因为北京现在楼市卖得很好，因为许多近期卖得好的二线城市都限购了，北京将来会不会出台更严厉的限购政策？大家可以讨论。作为咱们房企，怎么用更好的产品服务消费者，打造独特优势？
像郑州等等出台限购，但是北京之前松过限购，也谈不上什么政策收紧。其次，现在北京的市场竞争激烈，更多体现在土地市场的稀缺，包括未来拿地方面出来几个地王，现在顶豪还在售，有房子可卖，谈不上什么推盘，可能就是私人定制。所以我觉得未来的房地产走势，四季度的情况，北京核心地段肯定还是会很旺的。
第二是产品，产品买了之后会带来升值空间，比如丽泽金融商务区，包括龙湖也好，泰禾也好，卖的就是丽泽商务区的利好。有金融产业支撑，是实打实的利好。
再谈一下政策，政策收紧这块，明年“两会”会不会有什么情况，这个问题留给蔡秘书长。
政策的问题每年我们都在以“两会”做基调，确实是这样。领导定的基调肯定和年初一样，跟中央保持一致。其实全国的楼市不是都是一片大好，不是这样的。几家欢乐几家愁，刚才有嘉宾提到鄂尔多斯，到现在也没有缓过劲来。可能我们更关注的，虽然是北京的房地产业商会，我们都把眼光投到大北京甚至更远一点的全国，所以我们跟中央保持一致的是，我们年会的主题还是落在跟年初一样，去库存。因为年初也说了，一线城市存在去库存的问题，我们北京的政策反而收紧了，其实是收紧了的，像通州今年5月份才出的政策，5月份出的是商住政策。去年出的住宅的，今年出的商住的。北京政策本身限购一直没有松过，而且有的地方更紧了，还加了条件，连商住都限了。当然北京是个例外，我们还要把目光投到其他城市。
北京大的调控政策，大家都在积极出主意，最后会在年底还是明年“两会”出来，我也不知道。但是确确实实，作为一个业内人士，抛开职位来说，大家都有共识，也应该勒一勒这个马的缰绳，但是勒到什么程度，怎么勒，可能还得综合考虑，不能到一管就死，这也不对，咱们不能用猛药，但是也不能让它就这么病入膏肓的狂奔下去、狂躁下去。
我们年底在中央新的政策没有出台的情况下，还是要延续年初中央区库存的大的旗子，继续关注存在大量库存没有消化的，就不是一二线城市，而是三四线城市，给他们出出主意。环北京楼市大家可能只关注到廊坊、香河、固安等等，但是还有一些区域卖得不好，我也不点名，而且量也非常大，离北京不是很远，我也去过两三个地方。
房地产是一个比较重的产业，房子不可能像股市一天从高到低坐过山车似的，因为产品比较重，所以有一定的惯性，我觉得四季度还是非常好的。即使有一个向下的波动，也不会有那么快的反应速度，会持续第三季度比较好的上涨趋势，所以我对第四季度还是比较乐观的。
四季度现在主要是看大型国企和大型地产企业的年度任务完没完成，如果完成了，就不会再放量了。也会导致四季度的去化会收一点，但是如果他们已经超额完成任务了，就不会重点推了。四季度放的会很小。应该10月底中央经济工作会议，那应该对市场有一定的影响，会有指导性的东西，要看那个，才能把握到年底到明年“两会”前的市场。
其实我觉得主要还是要看国家经济政策包括货币政策，因为今年经济增长率不是特别高，实体经济也是比较弱，国家银行这边也做一些预回购什么的，货币政策还是要适度宽松，钱在市场流动的多，投资热情就比较高。再加上供应量的变化，短期内不会有很大的波动。因为影响房价走势的因素，一个是钱，一个是地，一个是房子。
北京四季度普通住宅还是会延续前面三个季度一样的很好的势头，像其他的比如文旅这块，在今年年底或者明年年初会有一个很好的发展方向，像养老地产、旅游地产，健康产业方面的发展，像北京这边地已经很少了，但是老龄化结构特别严重，养老市场这块比较发达。我们公司也是小公司，在北京拿地非常困难，所以我们公司主要在北京周边环京地区拿了很大一块地，在白洋淀那块拿了一片很大的地，一直在做健康产业，包括养老、旅游等等。
总结一下，大家对四季度还是比较乐观的，年底看一下中央经济工作会议的精神，再到明年“两会”看一下党中央的指示，到时候我们再把大家请来，一块再聊聊。习总定了调子，大家就可以畅所欲言了。
今天的沙龙到最后，请大家用几个字或者一句话总结一下北京楼市。
北京房市楼市一直是一个牛市，即使是一个平缓的态势，也只是下去一点点，再继续往上走。以后普通人如果想在北京置业会比较困难。
北京越来越宜居了，包括产业疏导，包括未来的规划，以后人可能没有这么多了，道路也不这么拥挤了，居住环境会好一些。另外，房价是根据供应量来看，会继续上涨。第三是对地产商来说更加有希望了。
我用两个词，一个是稳中有升，一个是健康发展。房地产市场还是这样。
我很同意大家的观点，持续上涨，而且也会比较健康。
期待北京的住宅房地产业能够健康、平稳地发展下去，同时京津冀协同、共同发展。
结合今年的楼市，无论是住宅也好，商住也好，都是百花齐放。
好啦，本次的沙龙结束啦，虽然沙龙结束啦，但是大家意犹未尽，依然在热烈讨论着关于楼市发展的种种问题，今天的直播暂时告一段落啦，以后房掌柜还会不定期举行沙龙，希望大家多多关注，最后放几张图片和大家说再见，期待下次尽快和大家见面,爱你们呦……
时间：2016.09.29 14:00—17:30
地点：朝阳区光华路首经贸大学南门1楼私聊茶馆（阳光100对面）
本次沙龙特邀嘉宾：
蔡雪婧 北京住宅房地产业商会副秘书长
肖琴 中国葛洲坝地产品牌经理
汪龙 首创中心渠道经理
张威 通泰国际公馆项目营销总监
张海南 京汉置业品牌总监
董成竹 北青孝质企划部总监
（排名不分先后）
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