【17：45】沙龙过后，大家合影留念。

【17：37】此次沙龙圆满结束，现场中与会专家、业内同仁，纷纷提出了未来中国商业地产发展的解决出路，会后大家相互交换名片。

【17：35】孙和光：商业地产当前面临的种种状态，什么说法都有，但是共同感觉到有危机，共同感觉到前途渺茫，有问题，都在想办法，我觉得这里头有一个主要主要的问题，看各种各样的病症你把他的病因抓出来，有一个最主要的核心问题是什么？

目前如果商业地产在中国假设能作为一个行业往前发展的话，他面临着一个重大的瓶颈需要突破，就是体制，我认为中国的土地用地性质这种制度严重的障碍了商业地产和整个地产发展的前进的这个动力、这个步伐。

制度现在已经严重的障碍了商业地产的发展，土地用地性质划分上要改变，要有灵活政策，用这种方式促进我们整个包括商业地产在内的整体的土地开发和房地产开发，只有制度上解决了，就是顶层设计上解决了你整体行业才能有大踏步的前进，这个障碍要是不除，商业发展非常困难。

【17：32】张云计：2007年年初的时候，当时就要推出“大店法”，后来08年经济危机就把这个废掉了，无论多大店、多少店随便开，后来为了“纵容”房地产的发展，而且多给你配，不管是什么，还有不少项目百分之百商业，这个地方既不能建写字楼，也不能建公寓，怎么办，而且给你配的百分之百的商业，我当时在万达经历了至少三个。【17：31】张云计：当年万达和万科不是两个旗帜嘛，万科现在的优势就是家大业大，能扛得起，真的赔三年、五年没问题，现在绝大多数中小型的地产真的连赔三那就趴那儿了。他的劣势，他的住宅地产、快销地产的思维比一般的强得多，我认为这是他的一个特点，他过去以后他是一个鲨鱼，做得好的话可能吃掉一批，做得不好也可能死的快，也存在这种可能性。

【17：30】第三个问题：听了各位专家的发言也感受到了现在商业地产已经处在焦灼中，为什么还会有诸如万科之类的传统开发商，他们在这当中又有什么样的优劣式？

【17：29】廖文杰：你自己得有功力，才能赚到钱，咱们说一整套方案他也理解不了，执行起来也做不到。

【17：28】张家栋：克服二房东的思维，做好自己该做的。

【17：27】张云计：我给相对客观点的回答，选择一块核心的或者比较边角自己做一部分，然后再去招商，全部都推出招商肯定不行。

【17：26】潘俊武：首先县里边的商业，国美是愿意进的，这是第一，第二，县域现在国美遇到的问题，第一个，做商业从流程来讲，位置没有选好、规划没有做好、也不专业，第二个，期望值太高。【17：25】群友孙亦辉：县城商业如何招商；好多品牌不愿意进去县城？

【17：23】潘好龙：未来购物中心的发展方向和大的商业的发展方向应该是跟城市的功能要结合起来，他可能是一个城市的空间，城市内的第三空间，也可能是城市的会客厅，也可能是家庭客厅的一个延伸，比如城市的露台，也可能是城市的庭院。未来的商业或者是购物中心一定是老百姓生活的一个部分，一定是未来的商业购物中心一定是城市的会客厅、一定是城市的第三空间。

【17：20】张云计：我给两个出路，地产出路只有一个，净等着通货膨胀升值吧，商业这块给俩词，一个是加强人性关怀；第二、叫以客为尊，谁是客？自己也是客，租户也是客，最终消费者也是客，你把他当人，把他当成自己的兄弟做，这个商业才是出路，否则你怎么想、怎么做都没戏。

【17：17】徐勇：商业地产，要想未来获得自己的盈利增长点，就是刚才我说的那两条。第一，商品流做好了、现金流做好了你就可以完成这个东西，包括像国美，现在做的就是这两个东西，很扎实的在做这些东西。第二去二房东化，自主经营、买断、代销以及其他形式的经营模式作为将来百货零售行业的主流，甚至包括超市，都涵盖在里边。这是零售行业里未来的发展趋势。

【17：16】老孟观商业：商业地产未来新的增长点在哪儿？新常态下如何突围？

【17：15】商业地产合作交流线上互动开始啦，大咖在线ING……看看有哪些大咖↑↑↑【17：10】曹一勇：商业地产未来要去地产化，需要一个新的重新的梳理，新的业态，包括新的理念。

【17：09】洪落：现在来说，商业地产两个词，去地产化，因为地产赚的钱跟商业赚的钱完全两回事，所以不能把商业经营的期望值放太高，能活下去就不错，在这个经济形势下，大家伙把这个心态放平之后踏踏实实去做，然后再做适当的创新。

【17：05】徐勇：商业地产破除地方垄断和地方保护很关键。

【17：00】廖文杰：从另外一个角度能不能在商业发力，现在商业地产，是不是能够把轻重资产剥离才是关键。轻资产，就是商业运作这一块，哪家做的不好我们把他拿下，来运营。从这个角度去做，盘活存量。

【16：58】张云计：第一、精心选好方向，真正拥抱革命。过去的时候我们的同质化是指购物，如果弄的不好，未来同质化就发生在休闲娱乐和餐饮上了，您有什么太多新鲜的；第二，苦练基本功，老实、踏实、扎实，从运营、管理等等上真的分析数据。第三、用心胜于用闹，真诚大于技巧。放平心态，商业地产死不了。

【16：56】潘好龙：当务之急，一个是建立自己的核心竞争力。

【16：55】孙和光：当前商业地产发展的当务之急是什么，出路在什么地方？

【16：40】北京联合金玉商业管理有限公司董事卢泰彻：在韩国的时候，我接触的是商业零售业、商业服务业、商业物流业、商业流通业，商业也有房地产业、地产业，而中国目前的问题是比较简单，不是商业概念开发的商业，很注重的是短期的房地产概念开发的商业。【16：35】沙龙中大家对商业地产做出了深刻的思考，并提出不同的解决办法，一场中国商业地产突围之法的头脑风暴正在激烈上演。【16：33】潘俊武：从自身角度讲，现在作为零售商我们还是需要大量的优质物业。从我们认知上，商业地产现在乱、多、优质项目少、同质化比较严重，所以从我们需求上我们还是希望更多的优质物业来合作、来发展。

【16：30】潘俊武：作为零售商是希望很专业的甲方，能够把商业氛围做起来，把客流吸引过来，通过零售商的经营才能带来收益，然后还原到甲方，体现到物业商业地产的价值上，实际上自持物业最终还是这样一个流通的闭环。

【16：28】潘俊武：作为零售商或者商户来讲，需要大量的商业物业、商业地产，现在实际上商业地产的放量跟我们需求有很大关系。

【16：25】国美电器连锁发展中心副总监潘俊武：作为零售品牌的代表谈一谈我自己的看法，商业地产刚才大家也分析了，现在这种乱象实际上归根结底本质的原因在于，趋利效应，不光是政府趋利，通过卖地提高财政收入，开发商也一样，包括刚才讲到零售商业参与进来，实际上都是趋利的结果。【16：23】曹一勇：商业地产全产业链环环相扣，任何一个环节的缺失或者失误都可能带来致命的硬伤，但是我个人始终认为商业规划仍然是战略层面，对这个项目具有决策意义的层面，其他环节都只是操作执行层面。

【16：20】电商和商业的关系，购物中心倒成了这种城市会客厅这种载体的作为会越来越大，当然前提是，商业核心是满足人们的精神需求，这是我个人的理解。未来的商业我认为，前端的就是你的精神需求为主导。

【16：18】曹一勇：商业建筑可能承担的更多的是一个社会属性，他的载体，把它叫做城市的会客厅，这可能是他一个根本的属性，或者是未来的一个根本的属性，任何人挡都挡不住的，这是我个人的观点，不代表对和错，这仅仅是我从个人情感上的理解表达。【16：15】曹一勇：商业地产的现况、电商的冲击，怨天尤人，是逃避或者是自杀，纵观全局有哪各行业不是面临这个困局，到今天我也没想明白。电商的冲击也好，未来的商业发展方向，在物质需求满足越来越容易得到实现这种前提下，其实网络的便捷在空间、时间和维度上使“沟通”无障碍。

【16：10】曹一勇：做商业地产离不开对消费的分析理解，消费分四个时代，每一个都是30年。第一个在1912年，第二个是二战以后，应该是在高速发展的这个年代，第三个1975年，应该是经济转型，上一段的低潮在转型、在增量这个阶段。第四个时代，05年开始，还是30年。

【16：05】曹一勇：我对商业地产或者从社会学也好、经济学也好看咱们商业地产未来的发展。关店潮也好，烂尾盘也罢，经济下行通道的显露已经无疑。

【16：01】做足功课的曹建筑师，以PPT为大家分享精彩观点

【16：00】北京博地设计机构董事长曹一勇：我是建筑师，建筑学专业的。我也在想，咱们全产业链，包括做投资管理、做建设、做运营、做开发、做招商等等，从哪个专业来讲设计师没办法去比。对商业地产，因为自己也做了十多年的商业地产，也做了应该是几十个项目也有了，包括现在的思考，我想从这方面给大家交流一下。

【15：58】孙和光：今天这个会议上各位是在咱们泛商业地产行业里头各个专业、各个环节口的，曹总是国设计的，刚才廖秘书长是物流的，潘总是国美的，张家栋总原来是做高端餐饮的，其他这几个是做运营的、做商业地产运作的，所以我是这样把他调配开的，还有韩国的来宾。

【15：55】廖文杰：商业地产这边，大家通常在谈的问题、危机的是在城市里的综合商业体，这些方面可能出现的危机更严重一些。从商业地产开发的角度有商机。

【15：53】廖文杰：做商业零售的一定要在市场变化当中发现商机，去迅速调整自己的战略，这是做高层要考虑的，就是在商业地产逆境的时候实际上我们去发现商机，要不断的有调整，要有一个完整的机制，才能活得好、活得潇洒。

【15：52】廖文杰：商业零售有相当一部分是食品，今天大家走进超市里去看的时候，你要分析这个社会零售消费品类是有变化的。现在多数做商业的运营和管理是在简单的模仿，这是不对的，去跟风的绝对没有好下场。其实这个做零售业我们是需要不断的去研究市场，研究消费需求的变化。

【15：50】廖文杰：第一个，目前商业地产这样一个严峻的形势，有的说商业地产很严峻的形势，其实不是，这里头还有蓝海，还有人在干的红红火火的地方。现在实际上是，这一点实际上是需要从商业地产开发，从项目投资人、从开发商的角度，怎么看这个事情，怎么去剖析当前的严峻局面和危机的时候发现商机。

【15：47】中国食品工业协会食品物流专业委员副秘书长廖文杰：我对商业地产目前这种现状的看法想说一下，当前问题在哪儿，我们从哪儿做突破，这样三个问题。【15：43】北京商睿联投资管理有限公司副总经理洪落：对于当前的商业地产逆势，我归纳九个原因：放量过大，市场供大与求；大部分近期的开发商都是非专业人士，盲目开发，没能掌握商业地产的规模；中国房地产开发资金杠杆过大；购物中心的经营人才非常匮乏；招商难；勉强称之为是电商冲击；宏观经济下滑，老百姓经济能力；消费结构和消费趋势正在发生巨大的改变；城市化进程导致大多数城市的优质人口外流，大多数是三四线城市，人口都是负增长，影响他整个的销售。【15：40】徐勇：未来经济的发展一定是像董明珠这些人，能够把中国一步一步平稳的回归或者说吸纳劳动密集型企业，把人重新就业，恢复经济，只有这种企业，这样的企业才能够让中国的经济逐步平稳的回归，否则的话依靠互联网，靠这个、那个，这都是没有可能的事情，太虚了。

【15：35】徐勇：零售行业做的是什么，零售行业做的是商品流现金流，庞大的现金流。零售行业里边我们开玩笑在说，我每年甭管是柜组还是部门销售额和利润都要扣一部分。另外一个数据，大概今年1月—8月，整个零售行业的零售数据是增加11%的，这一块蛋糕被大家分完了以后看似小了，实际上还是在增加。

【15：32】徐勇：将来的商业运营，商业地产商业部分的运营完全是靠运营公司来运营的。现在百货零售业二房东的做法要取缔，就是回归到代销买断的老的传统商业形式上作为经营形式。第二，促进线上、线下的融合，就是线上你能做就做，做不了可以不做，用你的线下来做就完了。

零售行业是一个买卖人的行业，不是一个房东行业，过去这个行业叫老和，老道、和气生财，这才是这个行业的根本。什么叫老道，这个东西我在这儿看，就能看好这个东西能卖，能给我带来商业利润。

【15：30】中国百货商业协会商业运营分会常务副会长徐勇：我对未来商业地产的看法，商业地产当然从商业角度讲，关门、开门是非常正常的事情，而且是新鲜血液不断的替代旧的系统的时候出现的一种现象。作为我们来讲，未来商业出现面积空置，这是非常非常正常的一件事情，除非你能找到能人把你的商业开了。第二点，凡是现在在销售型的物业，全部以后不可能开不了门，这就是未来的趋势。【15：28】张家栋：做商业地产也好，做其他的事情也好，我们看我们的盈利能力能不能持续一段时间，如果不能持续我们没有能力做这件事情，不接触，人也做得好的。所以这是我们商业地产大量的关门、大量的开门，人家要进来的，人家有能力的在干这件事情干下去了，干不好自己就出去。

【15：25】张家栋：原来我们做连锁商业有一句话是什么，连锁餐饮没有赔钱的，都赚钱，现在还在赔钱，什么道理呢？是你还没到赚钱的时候，说明什么问题？你要踏踏实实做这件事情，做到你赚钱为止，做到你挣钱，做到你盈利时候为止，不要盲目、太浮躁。我们现在社会太浮躁，所有的行业都太浮躁。商业地产真真正正是要练自己的内功的。

【15：22】张家栋：这些年我接触这些商业，所有的开发商，还有商业的这些经营管理者，在经营上不动脑筋，我每平米多少钱我租给你，叫平效，平效用到这儿了，不对，还得要看看商家经营的水平、管理的水平，能不能给你带来客源，他自己有没有商业，这是最关键。所以我觉得我们的商业地产，都要围绕着自己有没有能力干这件事情来想一想能不能进。

【15：20】张家栋：商业地产，实际我一直是在第一线，不是做房地产，但跟房地产、跟商业地产，我总结是什么？商业地产，你有没有商业管理的经验，你有没有商业服务的理念。就像我们说商业地产你的利润来源是什么？

商业的管理和商业服务管理，是你经营的水平、经营能力的水平，你还是卖房子，盖完了卖、盖完了卖，你想进入这个领域，小学生真要进入大学的时候，你还有一段的路程，这段路程你不走，你刚进去了，你碰壁了，碰壁就掉下来了。还有人要来，所以两条轨道都在往里跑，这就是现实。

【15：18】赢德联行（北京）投资管理有限公司董事常务副张家栋开始讲话啦【15：17】张云计：第一个话题就是，目前的商业地产、商业的这种状态大家怎么看？为什么集中在这两年密度这么大？作为商业地产三股力量的推手，政府、企业、零售商，核心问题、本质问题是什么？大家接着再讨论。

【15：15】 潘好龙：商业地产的倒闭潮不论是怎么一个情况，包括电商革命只是一个外因，这里面本质的因素、核心的因素，最关键的因素，就是政府，房地产开发企业和零售企业三方合力导致的大量的商业地产的泡沫。

【15：13】 潘好龙：而第二场革命，这场革命的结果也是从百货店的关门倒闭开始，这次的关门倒闭跟上一次不一样，第一个，这次关门倒闭业态非常广，不仅有百货，也有大型的超市、大型的专门店；第二个，波及的企业面比较大，既有像万达这样的把百货几十家全部关掉。第三个，持续的时间很长，所以还得要做好这方面的准备。

【15：10】潘好龙：上一次革命是从工业社会往商业社会转变的革命，那场革命最终的结果是好的，大家都看到了。这场革命的结果，一是大卖场以迅雷不及掩耳之势席卷全国。第二个就是电器、家居从传统百货的分离，成就了像苏宁、国美，成就了像红星美凯龙、居然之家这样的大的零售巨头。第三个就是购物中心作为一种多元化、复合化的商业形态的出现。所以来得看这场革命的结果是好的，而且非常好。

【15：08】潘好龙：第二就是我们零售企业的跑马圈地。政府、开发商、零售企业合力共同堆起来这么一个泡沫，缺了任何一环这个泡沫也堆不起来。这是一场革命，革命的改变或者变革是两个概念，革命是要命的，革命是要砍脑袋的，这场革命跟我们15年前的那一场革命有异曲同工。

【15：05】北京汇博行商业地产服务机构执行董事潘好龙开始发言：商业地产目前面临的困难和问题，包括关也好、开也好这么大的问题，我觉得这里面很重要的一个问题就是政府作为重要的一个推手，是政府做的很多事情。说白了现在出现的问题，我的理解叫，政府生病了，或者国家生病了，我们讲商业地产全行业生病了，有这么多的开发企业或者零售企业去买单，这是目前的一个状况。【15：00】张云计：我们在做什么，我们也希望仍然做商业地产，为什么做商业地产呢？因为绝大多数都是地产商业多少已经不在了，他也做不下去了，而我们有点儿商业运营的经验，也有这么多年的经历，做什么去呢？我认为只要认真去做，挑地点还是能做的，做细分。

我举个例子，都说地段地段什么是地段，对于零售是好地段，对于休闲未必好。所以不同的业态也需要不同的地方。我2010年离开万达，王健林提的是不跟别人竞争，后来没有这种地儿了，只能直面竞争，拼死算，就是这种打法。对于商业地产现状的判断，在经营上、运营上多下工夫，从定量大数据还是能做的。

【14：58】张云计：其实2010年第一次交流我就讲这个问题，我说商业地产过剩那阵就已经很明显了，当时沈阳我说40家可能就有开不了业的。商业地产现状就是开的越多关的越多，关的越多后面有越开的，这是肯定的。我更担心的是什么呢？我对我自己（勒泰中心）经营状况的担心。

【14：55】张云计：我把商业地产也比喻三种，跟读书是一样的，也分阵地战、遭遇战、游击战，很多企业做商业地产真正是有想法、有打法、有做法，而很多公司是赶上了、碰上了，是没招儿，而更多的是游击战。

【14：52】勒泰商业地产集团总裁、全经联副主席张云计第一个发言。

【14：50】孙和光：一个是大量的关店，一个是大量的开业，看起来非常怪。这个现象，大家看看结合自己的工作，结合自己各自的行业，发言讨论一下，我们怎么认识当前当前商业地产的情况，它的主流情况是什么？

【14：48】孙和光：第一，经济形势下滑，大经济形势不好；第二，电商冲击；第三，经营不善，长期以来几十年来没有做好这个工作，我们最近这十几年全做二房东了，所以有今天的事情理所当然，自己没干好；第四，结构调整，任何行业发展有一些结构调整很正常，这四个原因是关店潮的主因。

【14：45】孙和光：大量的关店，大量的开业，同时并行，就像铁路的两条铁轨，并行直行，构成了2014年以来尤其2015年最壮烈的、最显著的商业地产的现象，这个是最明显的。

【14：45】孙和光：另一个数据，商业地产的开业量也是在大规模增加。2015年上半年新开业大中型购物中心据统计是141家（是指5万平米以上），5万平米以下的没算、专业市场没算、主题公园没算，就是纯购物中心。联商网的另一个数据统计是，中国50家最大的骨干型的商业地产开发企业，今年全年开业量是167家，上半年已经完成了，没有完成一半，接近一半了，比如说万达是计划2015年开业26家，到6月31日是11家，年底可能八九月份开业量大一点。

【14：40】孙和光：在当前的经济环境下这样的商业地产的状况下，所谓最紧要的事情是什么呢？我们首先要审时度势，对这个趋势用我们行业中各位大咖们精辟的深邃的认识，可能我感觉到商业地产行业状况有两个现象是主要的表现特征。

第一，从2014年开始商业地产大规模的关店潮，2014年是关店好像216家，2015年光是上半年到6月31日，大中型的零售店关店是211家，总的关店量体量接近和达到了600多万平米，是保守的一个数据，这是赢商网统计，这是一个现象，而且这是到6月31日之前的。

【14：30】北京华和意嘉董事长、全经联商业地产委员会副主任孙和光开始发言，主持本次沙龙。沙龙主要围绕当前商业地产的发展趋势、开发环境、市场环境、价值环境以及行业转型的环境来进行分析。【14：25】期待已久的沙龙终于开始了，主持人汉博市场部品牌经理汤济先分别介绍与会嘉宾及论坛背景。【14：00】北京汇博行商业地产服务机构执行董事 潘好龙 为大家带来最新著作《商业街漫步》，引得大家纷纷翻阅。【13：55】与会专家相继如约而至到达论坛现场，看看都有哪些大咖↓↓↓

李亚明 北京汉博商业管理股份有限公司董事高级副总裁

张云计 勒泰商业地产集团总裁、全经联副主席

孙和光 北京华和意嘉董事长、全经联商业地产委员会副主任

洪 落 北京商睿联投资管理有限公司副总经理

卢泰彻 北京联合金玉商业管理有限公司董事

张家栋 赢德联行（北京）投资管理有限公司董事常务副总

潘俊武 国美电器连锁发展中心副总监

潘好龙 北京汇博行商业地产服务机构执行董事

徐　勇 中国百货商业协会商业运营分会常务副会长

曹一勇 北京博地设计机构董事长

廖文杰 中国食品工业协会食品物流专业委员会副秘书长

（阵容好强大有木有）

【13：35】房掌柜现场直播人员早早来到会场，会前筹备工作正在有序进行。（哎呀，不小心暴露嘉宾啦）