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2020年终盘点③:西安楼面地价TOP10!

西安房地产网-房掌柜 2021-01-08 16:25:01来源:房掌柜 
[摘要]2020年前11个月,西安的土地出让金收入已经迈入千亿规模,排在全国第13名,较上年同期增长41.75%。

  时间走向2021年,回望刚刚过去的2020年,每段记忆都勾连着动人心弦的故事。

  掌柜财经推出特别策划《2020,踏浪而上,2021,乘风破浪!》,展现2020年地产行业在疫情影响下市场低迷时所展现的踏浪而上的积极力量,回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程,以期与行业、购房群体产生更多的共鸣,提供更多的客观数据和信息,推动行业更加理性健康积极的发展。本期推出2020年终盘点之《西安楼面地价TOP10》篇。

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  2020,我们踏浪而上,2021,我们乘风破浪!

  愿一切过往都成为重新出发的力量。

  2020年前11个月,西安的土地出让金收入已经迈入千亿规模,排在全国第13名,较上年同期增长41.75%。

  回顾即将过去这一年的西安土地市场,虽然说年初的疫情曾经导致各项工作按下暂停键,但复工之后土地市场一开闸,但凡有土地公开拍卖,必然会迎来一场抢地大战与狂欢。

  当我们对2016年底融创在东二环7200元/㎡、2018年11月份金泰恒业在青龙寺板块9100元/㎡的楼面地价拿地记忆深刻之时,进入到2020年之后你会发现万元楼面地价在西安土地拍卖市场已经是入门门槛,连沣西新城都已经迎来了万元楼面地价。

  而地价直接决定着后续的房价走势,从土地市场既可以洞察出开发商对于西安楼市的判断,也可以预感到2021年房价的走势。因为,毕竟在地产开发的成本中,土地成本占据非常大的组成部分,地价是影响房价的最大因素之一。

  今天2020西安楼市年终盘点,我们将目光聚焦在2020年西安楼面地价TOP10!

  01

  TOP10中,高新占据8席!

  下面这张表格,是2020年西安楼面地价TOP10。截至目前,西安楼面地价单价地王为15152元/㎡,TOP10的门槛则为12640元/㎡。

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  也就是说,万元楼面地价现在在西安压根进不了TOP10,西安目前万元以上楼面地价的地块,实际上已经超过了20宗。2年时间,超过20宗万元楼面地价,这就是2019年、2020年西安土地市场的表现。

  从2020年楼面地价TOP10地块所分布的区域来看,高新区占据了8个席位,另外两个席位分别有1宗土地分布在曲江新区、航天基地。

  这一点也不意外。

  作为西安经济的发动机、西安经济实力最雄厚、产业基础最扎实的区域,再加上优质的教育资源、医疗资源,高新区在几年前已经超过曲江新区成为西安房价最贵的区域。当目前西安全市商品住宅均价尚在1.5万元/㎡左右的时候,想在高新区买房2万元/㎡已经是起步价格了!

  城市基本面、庞大的市场需求、资金在高新区的聚集、高新区的房价,让开发商对于高新区充满信心,从而敢于高价拿地!

  高新区目前的高价地块,主要集中在软件新城板块、高新CID板块。2020年西安楼面地价TOP10中,有5宗位于高新CID板块、2宗位于软件新城板块、1宗位于草堂基地板块。

  软件新城板块的卖点,主要集中在紧邻高新二期成熟区域、区域内雄厚的产业基础,再加上苏宁广场、高新国际会议中心、儿童医院、学校等已经兑现和未来几年内铁定会兑现的配套。

  高新CID板块作为高新三期的主战场,卖点主要集中在更高起点的规划、更高起点的定位以及参照高新一期、二期的发展,10年后留给人们想象空间。当然,与软件新城板块相比,高新CID板块有一个非常重要的资源,那就是12月28日刚刚开通的地铁6号线。

  至于草堂基地板块,紫薇拿的那块地楼面地价之所以能够跻身2020西安楼面地价TOP10第2名,主要是那块地容积率比较低,1.2-1.3的容积率必然导致楼面地价会比较高一些。

  目前,不管是高新区,还是整个西安市,唯一一宗万元以上楼面地价地块已经入市的项目就是招商·臻观府,精装高层2.3-2.6万元/㎡、精装小高层3万元/㎡以上,基本代表了高新区未来房价的走势。

  除了招商·臻观府外,同为万元楼面地价的中国铁建·西派国樾、隆基泰和·云玺领峯、高新·天谷雅舍售楼部已经盖好,但价格还没有公示,到底会卖到多钱,还留有一个悬念。

  在2020年西安楼面地价TOP10中,曲江新区、航天基地各有1宗土地位列其中。

  兰科摘得的QJ1-9-48地块就不用多少了,曲江一期的位置已经决定了价格。招商摘得的航天基地板块HT01-31-10地块,1.386万元/㎡的楼面地价是航天基地板块第一宗万元楼面地价,这块地之后融创、蓝光先后在周边拿地,楼面地价也在1万元/㎡以上。

  招商蛇口在航天基地拿的这块地楼面地价之所以比较高,主要原因也在于容积率比较低,1.5的容积率导致楼面地价比较高一些。目前,招商蛇口引入了重庆华宇联合开发这个项目,案名为招商华宇·长安玺,预计快亮相了。

  02

  央企/国企4席、民企6席

  这几年,在西安土地公开拍卖市场中表现最活跃的,主要有两类房企:

  一类是不差钱的央企、国企。例如:招商、铁建、中海、中交、紫薇、高科、高新、天地源、金泰

  一类是在西安土地储备不足、一直拿不到地的民企。例如:阳光城、华宇、隆基泰和、新希望、中梁

  在2020年西安楼面地价TOP10地块中,国企、央企占到了4个席位,其中西安本土国企紫薇地产占据2席,招商蛇口、高科房产则分别占据1席。民企占据了6个席位,分别为碧桂园、中天美好、阳光城、隆基泰和、兰科实业、新希望。

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  我们如果把关注的范围扩大到万元以上楼面地价的地块,就会发现截至目前西安所诞生的24宗万元楼面地价地块中,有13宗地块被国企、央企拍得,11宗地块被民企拍得。

  从这个角度可以看出,民企在西安土地市场的表现是非常抢眼的。

  而从民企2017-2020年在西安溢价拿地的频率来看,溢价拿地次数比较多的包括:碧桂园5次、中梁2次、阳光城2次、重庆华宇2次、南飞鸿2次、隆基泰和1次、新希望1次、中天美好1次……

  其他很少在公开拍卖拿地却表现比较活跃的房企,绿地擅长于产业/超高层勾地,融创、龙湖、中南、金辉、奥园、蓝光喜欢收购与合作开发,万科是多头并举(公开竞拍+收购与合作开发),保利喜欢从一级开发开始涉足城改,华润凭借代建三中心囤下大量开发用地。

  03

  高价拿地之后,何去何从?

  高价拍地一时爽,但拿地之后呢?更高的地价必然意味着更高的房价,而更高的房价需要的是品牌、产品、配套、市场环境等多重因素的支撑。

  目前来看,西安市场上的高地价地块主要面临两大挑战:

  第一个挑战,就是市场接受度。举个非常简单的例子,同时间段市场上有100套高端产品的供应,与同一时间段有1000套高端产品的供应,销售难度肯定是不一样的。找到1000个买得起的购房者,难度肯定比找到100个大。2021年,西安将迎来大量高端产品井喷式供应!

  第二个挑战,政策层面的限制。目前的西安,正在执行严格的限价政策,这对于高端盘来说是一种说不出的痛,因为现在不是开发商想卖多钱、能卖多钱,而是限价政策允许你卖多钱。当限价与品质相遇时,如何选择?这将是一个考验!

  从这几年西安市场上的溢价地块项目入市后的表现来看,有比较成功的,例如:中国铁建·西派时代、招商·雍景湾、融创·西安壹号院、万科·大都会、长安金茂府/未央金茂府;也有拿地多年项目一直无法亮相的,例如:拿地已经超过2年但项目还没有亮相的中铁二十局地产兰池二路地块、平凉新世纪兰池大道地块(卖给了恒大)、金泰恒业青龙寺地块,拿地1年半以上但项目还没有亮相的新城控股兰池二路地块……

  因此,2021年万元楼面地块项目,将经历市场的考验。


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责任编辑:房菲菲

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