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西安港务区出让11宗共计796亩地,均位于重点建设区域!

西安房地产网-房掌柜 2020-06-21 23:10:46来源:房掌柜 
[摘要]港务区是这两年西安土地出让量最大的区域,没有之一。

     港务区是这两年西安土地出让量最大的区域,没有之一。

  近几日,港务区又分两次发布了11宗国有建设用地的出让公告,共计795.88亩。其中包括9宗住宅用地、2宗商服/商业用地,按照最大计容建面计算的话,这11宗土地总建筑面积达到了127.28万平方米。

  01、11宗地的详细信息

  11宗地块的具体信息如下表所示:

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  值得注意的是,按照土地出让公告,GW3-9-10、GW3-10-4为奥体中心配套用地,竞得人须参加奥体中心片区范围内近期公告出让的商服用地商业综合体项目竞拍,并可依据规划将宗地一与宗地二作为一个整体片区,按照统一规划、统一实施的原则同步推进片区开发建设。

  GW1-13-25、GW1-17-10、GW1-17-11、GW2-11-4、GW2-12-2、GW2-15-9、GW2-16-8这7宗地为西安奥体片区特色体育产业项目配套用地,竞得人须参加西安奥体中心片区范围内近期公告出让的特色体育产业项目用地竞拍。

  依据规划宗地GW1-13-25、GW1-17-10、GW1-17-11可作为一个整体片区,GW2-11-4、GW2-12-2、GW2-15-9、GW2-16-8可作为一个整体片区,按照统一规划、统一实施的原则同步推进片区开发建设。

  实际上,我估计大家看了公告中的要求以及几块地的位置,已经可以猜出是谁家的地了。

  当然,除了上述核心条件之外,这11宗地的出让还包括以下条件:

  1. 住宅地块采用全装修成品交房,具体以《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》相关要求执行,并采用装配式建筑技术进行建设,且装配率不低于20%。

  2. GW3-9-10、GW3-10-4、GW1-13-25、GW1-17-11、GW2-11-4、GW2-16-8分别规划的公办幼儿园,均由竞得人建成后无偿移交政府相关部门。

  3. 出让宗地范围内规划的公建配套设施,受让人应按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关规定,承担相应的建设和移交任务。

  02、均位于港务区重点建设区域

  从这11宗地的位置来看,均位于秦汉大以南片区,也就是目前港务区重点建设区域。

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  在过去两年时间里,港务区板块的土地出让非常密集,并且量比较大万科、绿地、华润、金地、绿城、电建、招商、中铁、中冶等全国性房企,以及西安本土地产企业高新地产,先后在港务区拿地。另外,大悦城控股则通过受让陆港集团旗下3家子公司70%股权的形式,曲线进入到了港务区板块。

  但从上述房企拿地来看,90%以上均属于产业配套住宅用地,住宅用地均以底价成交。唯一一块公开拍卖的地块,就是去年9月份金地在港务区摘得的地块,溢价率12.02%。

  当然,底价成交并不代表地价不涨。

  2018年初,华润、绿城在港务区拿地的价格在270-350万元/亩。但到了2019年下半年的时候,港务区板块的住宅地价已经飙升到了650-700万元/亩。

  也就是说,2年时间地价翻倍!

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  而昨天到今天发布出让公告的这11宗土地,按照西安最新的出让规则,异地集中配建公租房的费用为地块起拍价的10%,这样已经可以计算出这9宗住宅用地的起拍价在660万元/亩左右。

  03、为什么多宗地块出让?

  此时,很多朋友一定会问:为什么港务区急着卖地呢?

  实际上,港务区在这两年如此庞大的土地供应量,一切尽在意料之中,主要有以下三个方面的原因:

  一. 需要用钱。

  众所周知,2021年全运会将在港务区举行,这意味着这几年时间港务区在城市基础设施建设方面,需要大量的投入,需要大量用钱。钱从哪里来?土地出让金是重要的渠道之一。

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  这一点,从港务区的固定资产投资增速就可以看出。今年前4个月,港务区固定资产投资增速16.8%,远远高于西安全市5.8%的水平,在西安各县区、开发区、西咸新区中仅次于高新区。

  此次最新出让的这11宗土地,保守估计会给港务区带来将近50亿元的土地出让金收入。

  二. 提升奥体周边形象。

  2021年全运会将在港务区举行,这意味着届时港务区将成为西安城市形象的窗口,会给全国人民留下第一印象。而由于港务区发展起步晚,再加上奥体周边分布多个村子,周边的基础配套也是非常薄弱,此时通过奥体周边的土地尽快供应,让各大地产企业参与到奥体周边的形象和城市配套,也就成为当务之急。

  三. 地产企业的需求。

  从目前来说,由于西安城市核心区可供新增供应的土地已经非常有限,因此从去年到今年西安城六区的土地出让就主要集中在高新区的软件新城+CID板块、港务区板块,也就是说随着城市发展,城市核心区外围区域土地供应成为主流,开发商也只能到这里拿地。

  另外,对于开发商来说,能够参与到奥体周边的开发建设之中,也是展示企业形象与实力的一次机会。再加上目前西安一地难求,依托于,母公司在产业方面的优势,不用参与激烈的竞拍以可控的成本拿下配套的住宅用地,不失为一次在西安实现项目拓展的机会。

  04、港务区的在售项目

  最后,我们再来关注一下港务区目前的在售项目。

  从目前港务区板块的房价来看,毛坯高层价格在1-1.1万元/㎡,精装高层1.25万元/㎡左右,属于目前西安主城区房价最低的区域。

  从各楼盘的登记情况来看,绿城·全运村、华润置地·未来城市这两个处于奥体核心板块的楼盘,位置加上开发商品牌、配套、产品的加持,是需要通过摇号才能买到的,并且多次出现千人摇。

  而汇悦城、绿地国港新里城、招商城市主场、西港碧水湾,则基本不用摇号可以直接买。

  在这三个不用摇号的项目中,建议重点关注招商城市主场,高层90㎡、100㎡的三室,精装高层1.25万元/㎡的价格,意味着最低不到35万元的首付就可以买到品牌开发商在西安城六区地铁口的精装房。而110㎡的四室精装洋房,则给了更多预算有限的朋友置业洋房的机会。

  当然,除了目前该区域在售的项目之外,电建、金地、中冶等已经在该区域拿地的项目,也将陆续会亮相。高新地产在迎宾大道旁奥体核心板块储备的地块,今年预计也会亮相。

  这一切对于购房者而言,将有更多的选择机会。

  另外,同处于港务区的华南城、瑞斯丽·悦庭这两个项目的公寓产品,则处于在售之中,对于被限购又想在港务区投资买房的朋友而言,这也许是一个机会。

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  当然,任何事情都有其两面性。

  一方面,已经开通的地铁3号线,再加上正在建设中的地铁14号线,必定会拉近港务区与西安其他区域的时间距离。另外,随着“名校+”在港务区多所新建学校的落地,港务区的教育配套也会得到完善。而大悦城控股的杀入,则有望为港务区带来商业配套。有交通、有学校、有商业,这意味着港务区会越来越越好。

  但另一个方面,我们也应看到的是,这两年的土地大量出让,必然会让港务区在后续的发展中面临可新增土地有限的尴尬,后劲不足成为不容忽视的一个问题。当然,对于这个问题,也许可以通过不断扩大港务区面积来解决,将灞桥、临潼更多区域交给港务区托管来解决,类似于高新区从一期到二期再到三期。

  而上述一切,则都是需要时间来验证。


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责任编辑:余梦蝶

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