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年度洞察•房企篇 | 岿然不动的TOP8与进击的千亿军团

西安房地产网-房掌柜 2020-01-10 15:15:19来源:掌柜财经 
[摘要]掌柜财经2019年度特别策划“看见·趋势”专题,洞察过去一年房地产大小趋势变化。

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       辞旧迎新之际,复盘2019年业绩是各大房企年度总结的重头戏。2019年的最后一天,多家研究院先后公布房企TOP100榜单,其中不乏可圈可点之处。

  掌柜财经2019年度特别策划“看见·趋势”专题,洞察过去一年房地产大小趋势变化。掌柜财经援引观点指数研究院发布的2019年房企TOP100榜单,以TOP30为样本,分析榜单中暗藏的“玄机”,发现头部强者恒强、腰部千亿扩容、各梯队门槛提升等特征愈加明显……

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  头部房企强者恒强

  据观点指数研究院发布的2019年房企TOP100销售业绩排行榜显示,碧桂园领军的头部房企占领了TOP1-TOP8地位,且连续两年保持此队形,稳如泰山。

  “头部中的头部”房企碧桂园,不仅努力突破自身的天花板,也逐渐拉开与第二名万科的较量差距。2018年,碧桂园全年销售额刚刚迈入7000亿大关,与排名第二的万科差距约1000亿。仅仅一年后,碧桂园2019年全年业绩销售额达到7715亿,规模直逼8000亿,甩开第二名万科约1400亿。

  TOP2-8的房企,除了销售额的提升,不少房企还实现了“级别”的跨越。比如,中国恒大由5000亿阵营跨越至6000亿,融创中国由4000亿跃升至5000亿,中海地产实现由2000亿阵营到3000亿阵营的跨越。

  此外,掌柜财经也注意到,在头部房企中也显露出增长乏力的趋势,比如万科、绿地,尽管排名保持不变,但业绩增长数值不具备明显优势。

  千亿房企扩容至36家

  市场下行周期,大中型房企竞争力显现更强的优势,小型房企竞争优势逐渐减弱,千亿被认为是房企新的分水岭,因此,“千亿”目标的实现,被认为是房企里程碑的标志性事件。

  2019年千亿房企阵营扩容至36家,比2018年多出3家,千亿军团新增成员分别是中国奥园、美的置业、中国铁建。

  中国奥园在距离2020年还有一个月之际,便宣布提前迈入了“千亿”房企阵营,其全年1180.6亿的销售额更是超出年度销售目标40亿。

  值得注意的是,中国奥园不仅正式跻身千亿军团,更是“鲤鱼跃龙门”,成功进入房企TOP30行列。中国奥园方面表示,销售业绩的持续快速增长得益于准确把握城镇化继续推进的机遇,因城施策,满足刚需和改善性需求;同时聚焦于企业自身,进行产品研发、客户管理等全方位的管理改革,追求高质量、均衡性发展。

  自2016年以来,中国奥园持续加大土储力度,通过多元化购地方式获取符合其发展需要的土储资源。数据显示,截至2019年上半年,中国奥园共布局75个城市,总土储约4000万平方米,对应货值约4255亿元。与此同时,中国奥园积极参与城市更新项目,拥有超70个不同阶段的城市更新项目,真正践行了其“一业为主,纵向发展”的战略目标。

  美的置业、中国铁建均是压线过“千亿”。与中国奥园不同,美的置业千亿目标的实现实属不易,由于项目多在国内二三四线城市,美的置业今年加仓一二线城市,激进扩张的同时,还面临着工地事故等负面事件,可谓压力重重。但美的置业仍然冲进了“千亿俱乐部”,只能证明其“机会性投资一线、重点布局二线、精选三线、绝不进入新的四线城市”战略押对了宝。

  中国铁建将千亿规模的实现归功于科学的城市投资布局,即坚持以一二线核心城市为主,以具备经济发展潜力的三四线城市为补充的投资理念,以及持续提升产品竞争力、管理能力等。截至目前,中国铁建已在35个城市及2个国家级新区布局155个项目,实现了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群全覆盖,产品体系覆盖高、中、低三个不同层次的需求。

  各梯队门槛值持续提升

  掌柜财经将TOP30房企分为TOP3、TOP10、TOP30三大阵营进行分析,发现各阵营门槛值持续提升,房企竞争愈演愈烈。

  2019年,TOP3房企门槛值提升至6205.6亿,较2018年提升12.55%;TOP10房企门槛值提升至2425亿,较去年提升20.86%;TOP30房企门槛值提升至1174.7亿,较去年提升15.67%。

  有趣的是,备受房企关注的“千亿”阵营门槛值却略微降低。2019年,千亿房企门槛值为1002.2亿,比2018年的1007.3亿还低了5亿。这说明,头部房企的竞争逐渐白热化,要想加入其中分一杯羹已是难上加难,而腰部房企仍有发展潜力。

  2019年,房地产行业监管从严从紧,据中原地产研究中心数据,2019年,全国合计出台房地产调控政策次数达620次,同比2018年上涨38%,刷新历史记录。

  在严格调控的大环境下,TOP30房企能够提升排名或者保住去年排名地位,究其原因不外乎聚焦地产主业、加大营销去化力度、理性拿地、提升产品竞争力、多元融资等方面。

  就聚焦地产主业而言,头部房企做了很好的表率,如碧桂园将自己定位为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”,强调地产、现代农业、机器人3驾马车并行,同时强调聚焦深耕,着力提升房产业务全周期竞争力。恒大以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头,多产业共同发展。万科曾提出“收敛多元化业务,聚焦地产开发业务基本盘”。融创中国坚持地产核心主业,围绕“地产+”美好生活全面布局……

  营销去化方面,TOP30房企尤为注重营销,恒大曾推出“全国532楼盘,闪购7.8折”降价促销活动,通过延长促销周期、加大折扣力度,吸引客户;万科、融创、绿地、碧桂园等房企也在全国掀起“多盘联动”购房狂欢节,富力、龙湖甚至与电商、游戏进行跨界合作,试水IP营销。

  拿地方面,谨慎拿地成为主流。以深圳为例,由于受最高地价、可售楼面价等限制,深圳土拍市场几乎只有国/央企在活跃,民营房企销声匿迹。即便是实力强大的国企、央企,受限于地块出让条件,有时也会采取合作拿地的方式降低风险,不敢“一口吃成一个胖子”。甚至,有的房企索性不拿地,而是采用并购的方式扩张,融创、世茂就在今年加码并购。

  产品方面,提升产品竞争力已成为房企的共识,不少TOP30房企切中市场需求,聚焦刚改产品。比如绿城、滨江、金茂,其大户型中高端住宅产品的占比很高;阳光城成立绿色智慧家研究院,计划将“绿色智慧家”打造成其核心竞争力;金科发布产品新内核“生命建筑”,计划通过尖端技术手段构建精工产品……

  融资方面,多元渠道融资,为企业发展保驾护航。不少TOP房企都增加了海外债的发行规模,万科、碧桂园、融创、华夏幸福等都积极进行资产证券化,拓宽融资渠道。

  同策研究院首席分析师张宏伟指出,今后“强者恒强”的局面将延续,排名前十房企规模必然会进一步增长,未来三到五年抢占市场份额竞争会十分激烈。同时,对于非销售类业务转型,将来房企也会加大布局,如融创通过收并购措施不断扩大文旅产业布局,其他龙头房企未来也可能做类似业务调整。他指出,“2020年房企更加务实。”


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责任编辑:余梦蝶

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